ABC MIESZKAŃ KOMUNALNYCH

Mieszkanie służy zaspokojeniu podstawowych dla życia potrzeb, i niezależnie od naszego wieku, stanu cywilnego, wykształcenia czy statusu społecznego, każdy z nas potrzebuje mieć miejsce, które będzie dla niego bezpiecznym schronieniem. Niestety ceny nieruchomości na rynku prywatnym są wysokie i niewiele osób może sobie pozwolić na dokonanie zakupu mieszkania z własnych środków bądź korzystając z pomocy banku kredytując się na wiele lat. Alternatywą pozostaje wynajęcie mieszkania, jednakże i w tym przypadku ceny najmu rynkowego nie są na każdą kieszeń i wielu ludzi nie stać na skorzystanie z tej oferty.

Wszystkim, którym sytuacja finansowa nie pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na rynku prywatnym z pomocą przychodzi gmina, która w swoich obowiązkach ma za zadanie tworzyć gminny zasób mieszkaniowy. Lokale komunalne znajdujące się w mieszkaniowym  zasobie są najczęściej wynajmowane na dużo korzystniejszych warunkach niż umowy zawierane z prywatnymi właścicielami i dotyczy to nie tylko aspektu finansowego, ale przede wszystkim stabilizacji trwania stosunku najmu. 

KTO MOŻE UBIEGAĆ SIĘ O LOKAL KOMUNALNY?

Każda gmina ma w zakresie wynajmu lokali swoje kryteria ustalone przez organ lokalny. W Piekarach Śląskich zastosowano następujące wymogi:

• Dochody – nasza sytuacja finansowa musi uniemożliwiać nam pozyskania mieszkania na zasadach wolnorynkowych i średni miesięczny dochód na jednego członka rodziny (gospodarstwa domowego) w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o otrzymanie lokalu nie przekracza 200% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 175% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym w przypadku lokalu docelowego a 300% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 250% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym w przypadku lokalu do remontu. Gmina z osobami o najniższych dochodach może zawierać umowy najmu socjalnego, jeśli średni miesięczny dochód nie przekracza 75 % najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 50 %
  w gospodarstwie wieloosobowym i osoba nie ma zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych.
• Metraż – we wniosku wypełniamy informacje o naszej obecnej sytuacji bytowej i na jedną osobę uprawnioną nie może przypadać więcej niż 8m² powierzchni mieszkalnej w gospodarstwie wieloosobowym i 12m² powierzchni mieszkalnej w gospodarstwie jednoosobowym chcą pozyskać lokal docelowy.
• Zamieszkiwanie – lokale wynajmować mogą członkowie wspólnoty samorządowej gminy Piekary Śląskie.

PRZYDZIAŁ LOKALU I UMOWA NAJMU

Jak będzie wyglądała procedura przydziału lokalu komunalnego i na jaki okres zawierane są umowy?

W zależności od złożonego wniosku komisja mieszkaniowa indywidualnie raz w miesiącu rozpatruje podanie. Przeprowadzany jest wywiad środowiskowy w miejscu zamieszkania wnioskodawcy sprawdzający faktyczną sytuację mieszkaniową. Umowy najmu komunalnego zawierane są na czas nieokreślony, natomiast umowy na najem socjalny zawiera się na czas oznaczony. Z reguły jest to okres od jednego roku do trzech lat. Umowa czasowa może być przedłużana. 

Kto będzie stroną umowy i komu lokal będzie przypadał w przypadku zakończenia związku partnerskiego?

W przypadku związków nieformalnych tylko jeden z partnerów może ubiegać się o najem lokalu mieszkalnego i wówczas będą brane do weryfikacji dochody wyłącznie wnioskodawcy. Partner wnioskodawcy ponosi duże ryzyko w przypadku rozpadu związku, gdyż nie będzie mu przysługiwał statut najemcy i prawa z nim związane. W przypadku związków partnerskich posiadających wspólne dziecko, osoby zamieszkujące z najemcą będą współuprawnione do zamieszkiwania w lokalu. W sytuacji zawarcia związku małżeńskiego przez dotychczasowych partnerów zgodnie z art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który wskazuje, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny.

Jaki jest okres oczekiwania na mieszkanie komunalne?

W zależności od rodzaju mieszkania, czas oczekiwania będzie zróżnicowany. Najszybciej propozycje najmu lokalu dotyczą mieszkań do remontu. Czas oczekiwania na mieszkanie docelowe i socjalne jest znacznie dłuższy, gdyż gmina ze swojego budżetu musi wyremontować te lokale.

RODZAJE LOKALI

Czym różnią się: lokal docelowy, do remontu i lokal o najmie socjalnym?

Jeżeli nasz dochód nie kwalifikuje nas do najmu socjalnego, a jest zbyt niski, aby wyremontować lokal we własnym zakresie otrzymamy lokal docelowy. Wówczas to gmina remontuje lokal ze swojego budżetu i przekazane mieszkanie gotowe jest do zasiedlenia i najemca musi ponieść koszty jedynie umeblowania takiego lokalu i wpłacenia kaucji mieszkaniowej. 

Osoby o wyższym dochodzie zakwalifikowane do zawarcia umowy o remont lokalu mieszkalnego, we własnym zakresie muszą sfinansować inwestycje, gdzie gmina określa zakres przeprowadzenia remontu. Taki lokal wiąże się z koniecznością posiadania większych środków finansowych i zwolniony jest z obowiązku uiszczenia kaucji mieszkaniowej. 

Mieszkania o najmie socjalnym są przyznawane wyłącznie osobom bez praw do innego lokalu, które spełniają minimalne kryteria dochodowe ustalone przez gminę. Taki lokal musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5m², a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Czym jest lokal zamienny?

Jest to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas,
o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20m² tej powierzchni. Przyznanie lokalu zamiennego może nastąpić np. w związku z remontem lub koniecznością wyburzenia lokalu należącego do gminy a koszt pokrycia przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku. Korzystanie z lokalu zamiennego nie może trwać dłużej niż rok.

DOCHODY A NAJEM MIESZKANIA KOMUNALNEGO

Gmina posiada obowiązek weryfikacji dochodów, a wiąże się to z możliwością zwiększenia się wysokości opłat czynszowych w wynajmowanym lokalu komunalnym. Obowiązkowej weryfikacji podlegają najemcy, którzy wynajmują lokal na podstawie umowy zawartej po 21 kwietnia 2019 r., nie częściej niż raz na 2,5 roku. Jeżeli dochody najemcy będą przewyższały wskaźniki ustawowe, wówczas stawki płacone za lokal będą wyższe, jednak nie będzie się to wiązało z wypowiedzeniem umowy najmu. Jeżeli najemca nie złoży deklaracji lub dokumentów to czynsz zostanie podwyższony zgodnie z ustawą. 

Po wypowiedzeniu czynszu najemca może:

• Uznać podwyżkę i płacić podwyższoną stawkę czynszu.
• 6 miesięcy po podwyżce wystąpić do właściciela z wnioskiem o ponowne ustalenie wysokości czynszu stosownie do aktualnie osiąganych dochodów. Wystąpienie jest możliwe.
• Odmówić przyjęcia podwyżki. Skutkiem odmowy jest rozwiązanie umowy najmu w terminie 3 miesięcy od końca miesiąca kalendarzowego w którym nastąpiła odmowa.
• Zakwestionować podwyżkę na drodze postępowania sądowego.

SKREŚLENIE Z LISTY OCZEKUJĄCYCH

Procedura dopuszcza trzykrotną odmowę przyjęcia propozycji, która będzie skutkowała odstąpieniem od realizacji wniosku osób oczekujących na mieszkanie. Jeśli w trakcie weryfikacji zwiększy nam się dochód poza ustalony próg, bądź wnioskodawca będzie miał zabezpieczone potrzeby, musi liczyć się z decyzją odmowną. Pismo odmawiające zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego, nie ma charakteru decyzji administracyjnej w związku z cym skarżący mogą dochodzić swoich praw w drodze powództwa cywilnego.

Zapraszamy do zapoznania się z poradnikiem dotyczącym mieszkań komunalnych:

LOKALE KOMUNALNE W PIEKARACH ŚLĄSKICH

Gdzie w Piekarach Śląskich zlokalizowane są mieszkania należące do gminy?

Miasto posiada budynki we wszystkich dzielnicach, a największe skupisko lokali znajduje się w centrum (Piekary), Szarleju, centrum (Osiedle) oraz w Brzezinach Śląskich.

Czy istnieje możliwość wynajmu innego lokalu niż na rynku prywatnym, jeśli nie mieszczę się w kryteriach przyznania lokalu komunalnego?

Mieszkania TBS wspierane są przez państwo i powstały z myślą o osobach posiadających średnie dochody. Czynsz został odgórnie ograniczona w ustawie, a jego wysokość nie może przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku. Miasto Piekary Śląskie w chwili obecnej nie posiadają lokali mieszkalnych utworzonych na podstawie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Ile lokali komunalnych posiada Gmina?

Zasób mieszkaniowy gminy Piekary Śląskie liczy ok. 4500 tys. lokali o różnym standardzie technicznym.

GDY NAJEMCA UMRZE…

Kto może wstąpić w stosunek najmu, gdy najemca, z którym gmina podpisała umowę najmu, umrze? Nie jest możliwe nabycie prawa najmu w drodze dziedziczenia, dlatego kodeks cywilny reguluje uprawnienia dla osób wspólnie zamieszkujących ze zmarłym.

Art. 691 k.c. wymienia krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, a są to:

• Małżonek niebędący współnajemcą lokalu;
• Dzieci najemcy i jego współmałżonka;
• Inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych;
• Osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Główną przesłanką, którą należy spełnić jest faktyczne zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci, tylko zameldowanie w lokalu nie wywołuje skutków prawnych i nie będzie stanowiło podstawy wstąpienia w stosunek najmu.

WYMAGANA KAUCJA

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu i jest to maksymalna stawka uregulowana w ustawie.

Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

• dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
• jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

PRAWA I OBOWIĄZKI NAJEMCY

Prawa najemcy:

• Podstawowym prawem najemcy mieszkania jest żądanie możliwości zamieszkiwania w wynajmowanym lokalu, czyli żądanie wydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego do korzystania z niego.
• Najemca ma także prawo wymagać od wynajmującego umożliwienia korzystania z mediów takich jak energia elektryczna, woda, gaz, internet itp.
• Prawem najemcy jest również prawo do zakończenia stosunku najmu poprzez jednostronne wypowiedzenie umowy najmu.
• W przypadku zgody właściciela najemca może dokonywać w lokalu ulepszenia.

Obowiązki najemcy:

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest dokonywanie opłat czynszowych za wynajmowany lokal. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno – sanitarnym, przestrzegać porządku domowego oraz dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
• okien i drzwi;
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
• malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

PODWYŻKA CZYNSZU

Gmina może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia,
w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać. Opłaty niezależne od właściciela to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu za używanie lokalu w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu, nie wymaga uzasadnienia przez właściciela a przekroczenie tego wskaźnika może mieć miejsce wyłącznie w uzasadnionych przypadkach.

Zachęcamy do kontaktu z naszymi prawnikami i doradcami, aby poznać możliwe rozwiązania swoich trudności.
PRAWNICY, DORADCY OBYWATELSCY ORAZ MEDIATORZY ZE STOWARZYSZENIA „DOGMA” SĄ DO PAŃSTWA DYSPOZYCJI W PUNKTACH NIEODPŁATNEJ POMOCY PRAWNEJ I NIEODPŁATNEGO PORADNICTWA OBYWATELSKIEGO

 PROFIL STOWARZYSZENIA DOGMA NA FACEBOOKU
– POST Z INFORMACJAMI NA TEMAT ZAPISÓW DO PUNKTÓW PORADNICZYCH

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU

Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu

Powodów, na podstawie których Gmina może wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu lokalu mieszkalnego jest kilka:

• Zadłużenie – Najczęściej to brak regulowania należności za lokal i pozostawanie w zwłoce z płatnościami za okres przynajmniej 3 miesięcy stanowi przyczynę wypowiedzenia.
• Podnajem – Jeśli bez zgody gminy najemca podnajmie osobie nieuprawnionej lokal mieszkalny musi liczyć się z wypowiedzeniem umowy.
• Niezamieszkiwanie – W przypadku niezamieszkiwania w lokalu przez okres przynajmniej 12 miesięcy gmina przyjmuje, że dany lokator ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe i wypowie umowę.
• Naruszenie zasad współżycia społecznego – Jeśli lokator zajmuje lokal w sposób sprzeczny z umową, czy dobrymi obyczajami szczególności rażąco naruszając regulamin porządku domowego.
• Zaspokojone potrzeby mieszkaniowe – Posiadając tytuł do innego lokalu mieszkalnego, nie spełniamy przesłanek dalszego użytkowania lokalu komunalnego.

Czy mogę przywrócić tytuł prawny, spłacając zadłużenie za zajmowany lokal mieszkalny?

Jeśli wypowiedziano tytuł prawny w związku z zaległościami, po uregulowaniu wszystkich zaległości można wnioskować o przywrócenie.

Na jaki okres zapewniane jest przez gminę pomieszczenie tymczasowe?

Z byłym najemcą gmina może zawrzeć umowę najmu pomieszczenia tymczasowego na okres od miesiąca do sześciu miesięcy.

CO W PRZYPADKU WYROKU EKSMISYJNEGO?

Czy mogę liczyć na zapewnienie przez gminę innego lokalu, realizując wyrok eksmisyjny?

Decyzja o przyznaniu uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego należy do uznania sądu.

Obligatoryjnie najem socjalny otrzymują:

• kobiety w ciąży,
• małoletni,
• osoby niepełnosprawne w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych,
• ubezwłasnowolnieni oraz osoby sprawujące nad nimi opiekę i wspólnie z nim zamieszkujące,
• obłożnie chorzy,
• emeryci lub renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoby posiadające status bezrobotnego,
• osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu lub swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie współlokatorom. W przypadku,
gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego, wówczas sąd zwolniony z orzekania o lokalu socjalnym.

Jaki obowiązek ma gmina w przypadku prawa do lokalu socjalnego zasądzonego wyrokiem sądu?

Orzekając o  uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, eksmisja wówczas jest wstrzymywana.

CO WARTO WIEDZIEĆ, WYKUPUJĄC MIESZKANIE KOMUNALNE?

Każda gmina uchwala indywidualne warunki na jakich można nabyć lokal mieszkalny w którym się zamieszkuje. Wykup mieszkania komunalnego jest opłacalny finansowo, bo najemca płaci tylko część wartości mieszkania otrzymując od gminy bonifikatę przy jego zakupie. W zależności od miasta, lokalizacji, daty oddania budynku do użytku, jego stanu technicznego oraz wysokości bonifikaty mieszkanie komunalne można wykupić nawet za mniej niż połowę ceny rynkowej. Poza wieloma zaletami możliwości wykupu mieszkania od gminy, musimy pamiętać, że stając się właścicielem lokalu obowiązują nas inne zasady gospodarowania swoim mieniem. Dotychczas płacimy gminie czynsz najmu, który jest ustalany przez dane miasto. Ma to swoje plusy, bo nic poza zapłatą czynszu nas nie obciąża, a inne koszty pokrywane są przez właściciela czyli gminę.

Inaczej będzie wyglądał koszt utrzymania lokalu po wykupie. Za utrzymanie lokalu i części wspólnych zarządca budynku, pobiera opłaty eksploatacyjne i remontowe ustalane uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku potrzeby wykonania dużego remontu, jeśli wspólnota nie posiada środków na funduszu remontowym, każdy z właścicieli proporcjonalnie do swojego udziału będzie ponosił dodatkowy koszt. Wówczas głównym aktem prawnym regulującym podstawowe prawa i obowiązku będzie ustawa o własności lokali. Dodatkowo musimy pamiętać, że sprzedaż nieruchomości w ciągu pięciu lat od momentu jej nabycia wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego oraz utratą bonifikaty.

ZADZWOŃ I UMÓW SIĘ NA DARMOWĄ PORADĘ PRAWNĄ:

• telefonicznie pod nr tel. 32 776-14-94, 32 393-93-83  w godzinach pracy urzędu lub
• elektronicznie na adres mailowy: pomocprawna@piekary.pl lub poprzez poprzez stronę https://zapisy-np.ms.gov.pl/ 
• osobiście w punkcie przy ul. Bytomskiej 84

Strona internetowa Stowarzyszenia DOGMA – Zakładka PIEKARY ŚLĄSKIE

Masz problem, czujesz się bezradny, nie wiesz od czego zacząć? Masz pytania, wątpliwości?
Obawiasz się o swoje prawa?

Do dyspozycji jest nasza infolinia: 798869559. Po prostu zadzwoń!